TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin geçtiğimiz dönemde yaptığı araştırma bu sorularımıza cevap veriyor.

Gayrimenkul yatırımcıları artık çok odalı konutlar yerine stüdyo, 1+1 ve 2+1 konut tipleri tercih ediyor. Bu tip konutlar hem konforlu hem de daha kolay sahip olunabilir nitelikte. Proje mimarlarının isim yapmış olması da lüks konuta olan ilginin artmasıyla birlikte önem kazanıyor. Konut içerisinde ise yatak odaları yerine ortak alanların genişliği tercih edilen bir durum haline geliyor. Geniş ve kullanışlı mutfaklar konutun seçilmesinde etkin rol oynuyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin İstanbul, Ankara ve İzmir konut sektöründe yaptığı araştırmaya göre rezidans konseptli yapılar, alışveriş merkezi ve ofisle birlikte yer almaya başladı ve bunlar yatırımcıların ilgisini çekiyor.Üst gelir grubuna tercih ettiği residencelarda; güvenlik, konfor ve ulaşım imkanlarının kolaylığı, günlük temizlik servisi, resepsiyon hizmeti, güvenlik, alışveriş servisi, otopark, spor alanları, yüzme havuzu ve vale parking hizmetlerinin sunulduğu konfor özellikleriyle dikkat çekiyor. Açık ve kapalı yüzme havuzları fitness center, yürüme yolları, toplantı odaları, basket ve voleybol sahaları gibi sosyal olanaklarla donatılan rezidansları asıl farklı kılansa sunduğu hizmetler oluyor.

Üç büyük ilde geçmişten günümüze süren merkezde yaşama eğilimlerinin değişmesi ile insanların kent merkezindeki hareketten, kalabalıktan ve otopark problemlerinden uzaklaşmak için kent merkezinden uzakta, sakin ve kaliteli yaşam eğilimleri de artıyor.

Önümüzdeki dönemde, konut eğilimlerinin kent merkezinde ve yüksek katlı yapılarda rezidans konsepti sunan yapılarda, kentin dışına doğru gelişen aksta, tercih edilebilirliği yüksek bölgelerden biri olarak, lüks villa tipi yapılarda ve lüks konutların bulunduğu sitelerin yer aldığı konut eğilimlerinin artacağı öngörülüyor. Konut alırken yeri, fiyatı, deprem yönetmeliğine uygun olması, evin büyüklüğü ve toplu taşımaya yakınlığı önem sırası ile gözetilecek diğer kriterler olarak dikkat çekiyor.

İllere göre hangi tip konut projeleri ve dairelerin tercih edildiğini incelediğimizde, İstanbul’da alım sebebine bağlı olarak tercih edilen daire tipleri de farklılık gösteriyor. Örneğin; Kartal çevresindeki projeleri incelendiğinde 1+0 ve 1+1 dairelerin sayıca fazla olduğu projeler görülüyor. Bunun en büyük sebebi bölgenin yatırım amaçlı olarak nihai tüketicinin ilgi alanında olmasıdır.

Durum böyle olunca 1+0 ve 1+1 daireler fiyat avantajları nedeni ile alınabilirliği daha yüksek daireler olarak karşımıza çıkıyor. Oturum amaçlı alınan gayrimenkulde ise mutfak ve oda dağılımları önem kazanıyor. Alıcının alım gücüne bağlı olarak 2+1, 3+1 daireler talep görüyor. Her ne amaçla alınırsa alınsın son dönemin en önemli konularından biri de konut projelerinin güvenlikli ve sosyal tesis alanlarına sahip olması... Her ikisi de son dönemin konut projelerinin olmazsa olmazı konumuna gelen özelliklerdir.

Büyük şehirlerde yalnız yaşayan insanların sayısının artmasıyla birlikte, 1+1 ve 1+0 konutların kiralama ve satın alma için tercih edilmeye başladığını görüyoruz.

Artan eğitim düzeyi ve bireyselleşme sebebiyle özellikle büyükşehirlerde yaşayan gençler ailenin yanından ayrılarak ciddi bir konut talebi yaratmakta olup söz konusu talebi karşılamak adına son yıllarda apartman tipi 1+1 ve 1+0 konutlar üreterek ihtiyaç karşılanmaya çalışılıyor. Ayrıca, son yıllarda trend haline gelen 1+1 ve 1+0 konut tipleri, ev sahibi olmak için uygun yatırımlar olarak algılanıyor.

Son dönemde bol miktarda geliştirilmeye başlanan ve adına 1+1 denilen daireler sadece salon ve yatak odası mekanından oluşan, ıslak hacimler dışında bunlardan başka odası olmayan dairelerdir. 1+0 olarak üretilen daireler ise sadece salonu olan ama ayrıca bir odası olmayan dairelerdir. Efektif alan kullanımı yarattığından, küçük mekanda şık çözümler getirdiğinden bu tip dairelerde mutfağın salon içine entegre edilmesi yaygın projelendirme şeklidir. Özellikle sayısı hızla artan büyük şehirlerdeki özel üniversite öğrencileri için bu tip daireler vazgeçilmez alternatif oluşturuyor.

Özellikle uluslararası şirketler ve yabancı ziyareti fazla olan şirketler 1+0 daireleri satın alarak dönemsel misafirlerini ağırlayabiliyor. Bu şekilde otel masrafında bir azalma olurken diğer taraftan bir de gayrimenkul sahibi oluyorlar. Kullanım amaçlı alımların yanı sıra, yatırım yapmak isteyen ama kısıtlı bütçeye sahip olan kişiler de bu tarz konutları tercih ediyor. Diğer taraftan yatırım amaçlı alınan bu tür gayrimenkullerin kiraya verilmesi de daha kolay olabiliyor. Burada gözden kaçırılmaması gereken husus projenin nerede olduğu... Merkezi iş alanı akslarında, daha çok çalışan nüfusun tercih ettiği bölgeler ve havaalanına yakın bölgeler 1+0’lar için cazip noktalar olurken, yerleşik bir konut alanı ve ortalama hane halkı sayısının yüksek olduğu bölgelerde ve projelerde bu tarz bir yatırım doğru yatırım olmayabilir.

İstanbul’da Ataşehir, Şişli (Maslak, Bomonti, vb.) ve Kartal bölgesinde bu tip konut projelerinde artış görülüyor. Lokasyon ve satış stratejisi problemi olmadığı sürece, konut projelerinde en hızlı satılan konut tipleri stüdyo ve 1+1 tipindeki konutlar oluyor. Proje konseptine göre değişmekle birlikte, kule şeklinde tasarlanan projelerde 1+0 ve 1+1 tipi konutların dağılımı Maltepe-Kartal aksı için ortalama yüzde 60 seviyelerindedir. Ataşehir Bölgesi’nde bu oran yaklaşık % 50 seviyelerindedir. Maslak bölgesinde ise bu oran daha da yükseliyor.

İzmir geneline baktığımızda, uygulanan projelerde 1+0 konut tipinin çok tercih edilmediği buna nazaran 1+1 konut tiplerinin daha çok talep gördüğünü söyleyebiliriz. Son yıllarda prestijli konut projeleri ve yükselen gökdelenlerin yer aldığı, Karşıyaka, Alsancak Bayraklı, Narlıdere, Bornova, Balçova, Konak, Buca ve Gaziemir bölgelerinde yaptığımız araştırma sonuçlarına göre; 1+1, 2 +1 ve 3 + 1 konut tiplerinin tercih edildiği, rezidans tipi konutlarda, 1+1 konut tipinin oranı yüzde 45 yüzdelik dilimle en çok talep edilen konut tipi olduğu tespit edilmiş olup apartman tipi konutlarda 1+1 konut tipinin oranı yüzde 20’lerde olduğu görüldü. 1+0 konut tipi, İzmir genelinde tercih edilmediği yüzde 1- yüzde 2 aralığında olduğunu tespit edildi. İzmir kent merkezinde yer alan mevcut rezidanslarda 1+0 konsepti ise yeni yeni yer almaya başladı.

İzmir’de apartman tipi 1+1 ve 1+0 konutların, üniversitelerin yer aldığı Buca, Bornova, Balçova ve Karşıyaka ilçelerinde yoğunlaştığı görülüyor. Diğer yandan rezidans konspetli 1+1 konut tiplerinde kent merkezinde ve yüksek katlı yapılar da yer alıyor. Alsancak’ta ve Bayraklı’da yer alan residence konut tiplerinde; yaklaşık yüzde 45 oranında 1+1 konut tipi, yüzde 30 oranında 2+1 konut tipi, yüzde 20 oranında 3+1 konut tipi ve yüzde 5 oranında penthouse tipi konutlardan oluştuğu tespit edildi.

İzmir’de yer alan konut projeleri incelendiğinde; Karşıyaka, Mavişehir, Alsancak ve Bayraklı bölgelerinde; 1+1, 2 +1, 3+1 ve 4+1 residence konseptli konut tipleri tercih ediliyor. Söz konusu rezidans konseptli yapılarda, toplam alanın yüzde 5 - yüzde10 arasında penthouse tabir edilen geniş dairelerden, geriye kalan alanı ise daha çok 1 +1 ve 2+1 ve toplam alanı 70-100 metrekare arası residence konseptli dairelerin tercih edildiği gözlemleniyor. Bu bölgelerde, 1+1 residence konseptli konut tiplerinin, yatırım amaçlı ve prestijli konutlarda yaşamayı tercih eden kesimin fazla olmasından kaynaklandığı yaptığımız araştırmalara göre tespit edilmiştir. TSKB Gayrimenkul Değerleme olarak yaptığımız araştırmalarda, orta gelir grubunun, apartman tipi konut tiplerini tercih ettiği, Bornova, Buca, Balçova, Karabağlar, Gaziemir ve Çiğli bölgelerinde yoğunlaşan, genelde 2+1 ve 3+1 konut tipinin talep gördüğü, 100 m²-150 m² büyüklüğünde daireleri tercih ettikleri gözlemleniyor. Öte yandan son yıllarda kaliteli lüks villa tipi yatırımlar ve lüks konutların yer aldığı sitelerin yer aldığı Narlıdere, Güzelbahçe, Seferihisar ve Urla ilçelerinde, 3+1 veya 4+1 tipi kendine özel bahçesi bulunan 150 m²-180 m² alan büyülüklerinin talep gördüğü villa tipi konutları tercih edilmekte olup, aynı bölgede lüks konutların yer aldığı siteler de tercih ediliyor.

Ankara’da ise yeni konut projelerinde stüdyo tipi küçük dairelerin oranı daha şimdiden yüzde 60’lara ulaştı. Hem alırken hem satarken hem de kiraya verirken kazandıran 1+1 tipi dairelerin gördüğü talebin ardından şimdi de gayrimenkul şirketleri tek odalı otel tipi 1+0 dairelere ağırlık vermeye başladı. Avrupa, Amerika ve Japonya’da olduğu gibi küçük metrekareli dairelere olan talebin artması, yeni projelerdeki yaşam standardından ve sosyal imkanlardan yararlanmak isteyenlerin daha ucuza buna sahip olmasından kaynaklandı. Stüdyo dairelerin satış fiyatları ise birkaç odalı dairelere göre her yıl artıyor. Son yıllarda stüdyo ve 1+1 dairelere olan talep toplu konut üreticilerinin de yeni projelerinin en az yüzde 15’ini tek odalı dairelere ayırmasına yol açıyor.

1+0 konut tiplerinde arz talep dengesi Ankara’da bölgesel olarak farklılık gösterse de genel olarak artan arza paralel bir talep bulunuyor. Sürekli gelişen ve Ankara’nın gayrimenkul piyasasında kapsamlı büyük projelerin adresi olan Ümitköy-Eskişehir Yolu-Çukurambar bölgelerinde artan arza paralel olarak talep var. Gelişen inşaat teknolojisinin yanı sıra, yapı malzemelerinin ulaştığı çeşitlilik, günümüzün mimarisine uygun, özgün tasarımların gerçekleşmesine önemli katkılar sağlıyor. Birbirinden değişik ve renkli konseptlerle gerçekleştirilen konut projeleri, tüketicilerden yoğun ilgi görüyor.

Ankara’nın birçok bölgesinde özellikle Ümitköy-Çayyolu, Eskişehir Yolu, Çukurambar gibi yeni gelişen ve Batıkent, Bahçelievler, Emek gibi şehir merkezine yakın eski semtleri başta olmak üzere neredeyse bütün semtlerinde 1+0 konutların yer aldığı projelere ve tek bloklu apartman dairelerine rastlanıyor. Bu tip projelerin tercih edilmesinin en büyük nedeni Ankara’nın öğrenci şehri olması ve yalnız başına yaşayan memur kesimin olmasıdır.

Önceki yıllarda Ankara’daki konut projelerinde tüketiciler daha çok metre karesi büyük, havuzlu ve ortak yaşam alanı olan projelere rağbet gösteriyordu. Konutta talebi belirleyen temel faktörler artık eskisinden çok farklı. Kent merkezinde ama sıkışık ara sokaklarda bitişik nizam apartman daireleri artık tercih edilmiyor. Son araştırmalar gösteriyor ki, konut tercihinde en etkili olan faktör artık güvenlik. Konut alanlar; artık etrafı çevrili ve güvenlik görevlilerinin bulunduğu konutlarla daha fazla ilgileniyor.

İmkânı olanlar buralardan konut almayı tercih ediyor. Çevre düzeni, yüzme havuzu, kente yakınlık, mimarı ise güvenliğin ardından sıralanan diğer belirleyici faktörler.

Sosyal ve ekonomik koşullar, mevcut eğilimin devamı şeklinde küçük ama fonksiyonel ve kaliteli dairelere olan ilginin artmasına sebep olabilir. Bir yandan da bölgesel olarak talebin değişkenliğine bağlı olarak büyük metrekareli ve fazla oda sayılı projeler de olacaktır. Burada en önemli konu projenin nerede planlandığı, hedef kitlesinin kim olacağı gibi proje bütününü etkileyecek temel faktörlerin iyi belirlenmesi gerekiyor.

emlakrehberi